ידידיה מצגר עורך דין ונוטריון 

Yedidia Metzger Law & Notary

במאמר שלפניכם אציג את המושג המשפטי הנכון שהוא "טאבו משותף", לעומת המציאות שלקוחות קוראים לכל מיני שיתופים ברכישת דירה בשם טאבו משותף.

סעיף 27  לחוק המקרקעין קובע כי " מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."

בכדי להבין את הסעיף הנ"ל, נצייר לעצמינו מציאות של זוג שרוכש יחד דירת מגורים "מושתפת" כאשר כל אחד מבני הזוג מחזיק מחצית מהזכויות באותה הדירה, המשמעות היא שהם "שותפים במקרקעין" כאשר לכל אחד מחצית מזכויתיו "מתפשטת בכל המקרקעין".

מכאן הושאל השם "טאבו משותף" לשיתופים נוספים במקרקעין.

לאור זאת שיש מחסור בבניית יחידות דיור ומחיר הדיור במדינת ישראל מרקיע שחקים, רבים הם הזוגות הצעירים שמעוניינים לרכוש יחד "דירה גדולה" במשותף, והם מחלקים אותה ל – 2 יחידות דיור כאשר כל אחד מבני הזוג "משתמש" בחלקו בדירה.

לפי האמור בסעיף 27 לחוק והסברו לעיל, כאשר שני זוגות ירכשו יחד דירת מגורים (לדוגמא: 4 רוכשים) כל אחד מבני הזוג מחזיק 25% בדירה כאשר זכותו מתפשטת לכל המקרקעין קרי הדירה. יכולים אותם בני זוג לסכם ביניהם "הסכם שימוש" שיגדיר את השימושים של כל זוג בנפרד.

במאמר המוסגר, גם אם מבחינה משפטית הדבר בר ביצוע, תמיד כדאי טרם ביצוע עסקה כזו, לבדוק את מקורות המימון לרבות שיתוף פעולה עם בנק למשכנתאות.

התופעה הרווחת היא, שבעל "דירה גדולה" מציע לזוג לרכוש חלק מדירתו ולהופכה ליחידת דיור נפרדת לצורך מגורי הזוג, כאשר השם שנקרא ברחוב ואצל מתווכים לעסקה כזו הוא "טאבו משותף".

נעלה בשורות הבאות את הבעיות המשפטיות הנצורות בעסקה כגון זו:

נניח שראובן בעל דירה בת 5 חדרים שיש לה הצמדת גג, והוא קיבל רישיון להרחבת דירתו באמצעות בניית תוספת בניה בשטח הגג הצמוד לדירתו, בפועל ראובן בנה 2 יחידות דיור נפרדות בשטח הגג, ועכשיו הוא מבקש להציע למכירה לזוג את אחד מן היחידות (יחידה בשטח של 60 מ"ר המהווה כ- 40% מסך הזכויות בדירה), המציאות שהדירה על הצמדותיה רשומה בבעלותו של ראובן בלבד ורובצת עליה משכנתא לטובת בנק למשכנתאות.

כאשר אנו נבצע מכירה עם הסכם של חלק בזכות של ראובן, ראובן מתחייב במס שבח על מכירת חלק מהדירה (גם במקרה שמדובר בדירה יחידה) ובנוסף, לא תהיה אפשרות לרשום בספרי הטאבו את הזכויות של הרוכשים, וזאת עד לסילוק המשכנתא הרובצת על הדירה. בנקים למשכנתאות לא מאפשרים רישום של חלק מדירה על שם רוכשים כאשר המשכנתא של המוכר טרם סולקה.

לאור הבעיות הנ"ל, מציעים מוכרים של חלקים זכות, פתרון של חתימה על הסכם ביניהם, שלא מדוח לרשות המיסים, כדי לחסוך את מס השבח, תוך נתינת בטוחה לרוכשים עבור כספם בצורה של "רישום מישכון ברשם המשכונות" יוער כי בטוחה זו הינה בטוחה חלשה ביחס לסכום ההשקעה, הואיל כי בכל מצב של "חדלות פרעון" של בעל הדירה ו/או עיקול שירשם, הרוכשים היו הנושים האחרונים בסדר הנשייה של החייב בעל הדירה והמציאות, שגם אם יקבלו כספים במכירת הדירה הם יקבלו סכומים קטנים ומזעריים ביחס להשקעה.

מעבר לך, זכות בדירה כזו אינה "עוברת לסוחר" יהיה קשה בעתיד למכור אותה לצד ג'.

אשר על כן, אנו מציעים לרוכשים שאין בידם את מלא האמצעים לרכוש דירה שתהיה אך ורק על שמם, שירכשו במקום שמחירי הדירות זולים באופן כזה שיוכלו לעמוד לבדם ברכישת הדירה, בכל זמן ובכל עת למכור את דירתם ולהתקדם לרכישת דירה אחרת.

צרו קשר

משרד עורכי דין מצגר - הכתובת שלך לכל עניין אזרחי